一、    商业定位：

1、  调研分析：

1）柘皋金泰商城15-20公里范围涵盖“夏阁镇、苏湾镇、烔炀镇、柘皋镇四个镇，辐射十个乡约20多万人口，至今还没有一座初具规模的综合消费类商业购物中心，各乡镇至今仍然延续传统的街铺集市的赶集消费商业形态；柘皋镇常驻人口约3万，加上周边乡镇非农居民约10多万人，加上农村人口十多万人，该区域就单个人及家庭生活年综合消费（服装/百货/日杂/洗涤/副食品类及吃喝玩乐/美容/健康医药/金融/通讯等服务型消费等）预计有六千多万元以上，按照30%的购买概率计算：“‘柘皋金泰商业连锁创业城”若定位为“综合类购物休闲商业一条街”（占60%的商业铺位使用率），年销售额预计在二三千万元以上。

2）随着乡镇住宅地产建设的兴起，当地二十公里范围，建材、家居、家电产品按照一万多户20%消费，户均最低消费额在三万元的概率预计：每年大约有六千多万元以上的市场消费需求（金泰商城划拨20%的铺位商业定位）。

3）根据农业生产及农副产品交易需求分析，农用产品类：饲料、农药、化肥、农膜、种子、农具及农机配件等，属于当地内销，预计年需求在二千多万元；农副产品类：五谷杂粮、棉花、家禽肉类、水产、蔬菜、土特产等，除10%当地内销外，90%外销（巢湖、合肥、南京等外地），年交易额预计在一个多亿以上（金泰商城一层原开业过的农贸市场）。

4）根据金泰在巢湖“三点一线”的旅游地产开发战略（中庙/烔炀/柘皋），在柘皋金泰商城后期开发定位中，推出“柘皋旅游度假村”项目，将预期带动金泰商业城开业的招商销售人气及后续经营的商流人气。

5）随着我国乡镇企业经济发展的快速变化，我省乡镇企业经济发展还处在较落后的状态，自去年至今年国际金融风暴的影响，我国沿海城市的外贸型企业受到严重的影响，据不完全统计，广东地区就有数万家中小型企业倒闭，出现了大量的民工潮返乡，同时，近年来，我国的就业形势也愈加严峻，大学生毕业就失业的普遍现状已经引起政府高度的重视；因此，金泰集团敏锐的抓住了这一市场先机，以“合肥大学生创业园开发基地”为龙头，将金泰集团已在安徽多个城市及乡镇开发的地产项目，归纳到“迎合政府政策，在我国首家扛起【创业地产开发】的大旗”这个全新的企业经营理念上来，商业、服务业是“大学生、农民工、待业青年、失业下岗职工等”创业就业的市场前沿平台、企业产品销售的窗口，是发展内陆市场经济，广泛提供创业就业岗位直接产生效益的金饭碗；因此，经公司高层领导认真研究决定：“金泰集团，将重新定位企业市场战略部署，以“合肥大学生创业园”为龙头基地，将〖金泰柘皋商业城〗作为首个乡镇商业（连锁）创业城的旗舰典范，迅速连接〖烔炀商业（连锁）创业城〗开发、〖六十铺商业（连锁）创业城〗开发、〖巢湖（中庙二期）商业（连锁）创业城〗开发、〖阜阳商业（连锁）创业城〗开发、〖颍上商业（连锁）创业城〗开发等等，将打造奠定成为我国首家“为政府排忧解难、为社会创造价值的【创业地产】龙头开发商地位”。

    2、定位结论：

◎    第一品牌——【柘皋金泰商业（连锁）创业城】

◎ 副主题——巢北（柘皋）大型综合商业零售兼批发集贸创业市场·

◎ 副主题——【柘皋旅游休闲购物金泰商业步行街】

3、  商业业态经营规划：

1）【旅游休闲购物金泰商业步行街】：

◎规划区域——从东西二个大门入口，沿着两边街道一层铺面规划分配经营门类

◎经营门类—— （一百多种门类和经营户，约占用120多间铺面，）

A、服务休闲类——（1）银行（两家）、保险、担保（各一家）；（2）移动、联通、电信通讯类（各一家，可由代理公司进入）；（3）网吧（一家）（4）休闲吧（一家）；（5）餐饮/小吃（十家）；（7）美容美发（三家）；影楼（二家）；（8）沐浴/足疗按摩（二家）；（9）电玩（一家）（10）录像厅（一家）；（11）棋牌（三家）；（12）医疗保健（二家）；（13）风水香火（一家）；（14）专业培训（三家）；（15）服装加工（二家）；（16）各类修理（二家）；（17）其他（十家）——共五十户

B、商品零售类——（1）自行车/ /三轮车/摩托车/板车/零售及配件（三家）；（4）大家电/小家电（各三家）；（5）烟酒专卖（二家）；（6）食品饮料（二家）；（7）小百货、日常用品（五家）（8）小饰品、小工艺品、手表等（十家）；（9）学生用品文具（二家）；（10）塑料制品、土杂（三家）；（11）厨房用品；（二家）；（12）燃具燃气（二家）；（13）金银珠宝首饰及加工（四家）；（14）洗涤用品、化妆品（二家）；（15）妇女儿童用品 （三家）；（16）电工电料、五金电器类（三家）其他类（七家）——共六十户

◎服务与商品特点——适合于柘皋镇消费居民的购物及服务消费需求、特征。

 2）【××生活超市】

◎规划区域——一期首层内商场约1000多平米

◎商品种类及特点——（食品、小百货、日常生活消费用品等参照中小型超市）

 3）【金泰服饰百货商场】

◎规划区域——二层西侧约1500多平米商场，大约划分100多个铺面

◎商品种类及特点——（各类服装、鞋、包、床上用品等）

 4）【金泰柘皋建材装饰家居一条街】

◎规划区域——二层东侧约3000多平米商场，大约划分七十多间铺面，和首层三十多间街面商铺。

◎商品种类及特点——（建材、厨卫用具、电工电料、五金电器、灯具、软装、家具、家居用品）

 5）【柘皋金泰农贸创业市场】

◎规划区域——首层西侧约2000多平米商场，大约划分四十多间铺面。

◎商品种类及特点——（农用产品类：饲料、农药、化肥、农膜、种子、农具及农机配件等；农副产品类：五谷杂粮、棉花、家禽肉类、水产、蔬菜、土特产等）、

 二、    【柘皋金泰商业（连锁）创业城】现场改造建设工程：

1、东西入口两座门头建设及周边绿化环境改造（另案策划设计）

2、景观兼购物商亭样板建造（另案策划设计）

3、二层商场户外楼梯及入口改造（另案策划设计）

4、二层商场西侧【服饰百货商场】铺位分割及室内装饰（另案策划设计）

5、二层户外墙面形象广告牌设置（另案策划设计）

6、现场及周边道路交叉口——商业城导引牌及广告牌设置（另案策划设计）

7、停车场及车道规划设置（另案）

8、现场未拆迁及杂乱区域形象改造处理（另案）

9、路灯挂吊旗牌形象广告设置（另案策划设计）

10、 二层商场设置一处升降货梯（到三层，设想租赁部分三楼住宅给经营户做仓库兼办公、住宿）

 三、    柘皋政府协调工作：

1、  商城营业给政府带来的利益点：

1）【柘皋金泰商业（连锁）创业城】的开业将为柘皋新城繁荣、乡镇待业青年及农民工创业就业、加快镇化建设步伐打开全新的局面；

2）因该商业城启动是金泰在巢湖“三点一线”旅游地产战略的船尾，“龙尾摆动撼三江”，后期“柘皋古镇生态旅游城”建设规划需依托商业城的启动（另案）。

3）柘皋商业城营业将带动数千个柘皋人的就业岗位和扶持创业机会，同时会提升带动柘皋乡镇企业的发展（另案）。

4）将给柘皋人生活居住休闲购物，带来更加便捷、丰富、繁华的享受与商机。

5）将给乡镇企业发展及农业副业建设带来更多的商业资讯、资源和机会。

6）对柘皋乡镇发展寻求外部资金、商家、等资源汇聚带来不可不估量的价值。

7）柘皋金泰商业城的营业将在合肥乃至全国树立柘皋品牌形象带来巨大影响。

2、  我们要求政府支持点：

1、发动柘皋乡政府及各种渠道传播、组织所有有投资开店、创业、租赁经营、就业需求的柘皋人参与到柘皋金泰商业城的就业或投资创业、商业经营中来。

2、给进入柘皋金泰商业城的所有经营户减免各种税费。

3、给柘皋创业者进入金泰商业城创业提供培训经费，提供小额创业贷款及进货流动资金贷款等资金方面的扶持。

4、为打通新老城南北道路交接的难点（拆迁户等）提供政府政策的扶持及协调。

5、协助商业城新开辟停车场及车流新道（商城内道路将规划为商业步行街）。

6、商场、门头、景观亭、道路、环境、灯饰、电容、路灯广告、户外广告牌等涉及到改造、消防、改建、增设、广告发布等工程报批的职能部门协调支持。

 四、    一层商铺业主及住宅户业主发动、组织、协调工作：

1、【柘皋金泰商业城统一经营】需要组织已售房屋商铺业主参与和遵守规则。

（1）致柘皋金泰商业城所有业主（包括住宅与商铺）一封公开信（要点）

1）已售出一层商铺业主需齐心协力，接受金泰统一经营管理的利益所在、意义。

2）对少数不接受统一业态规划、统一经营管理的业主户采取制裁措施的办法。

3）没有自主营业能力业主，委托金泰代理经营的政策约定。

4）已售商铺必须持续开门营业，提供免租一年的优惠政策吸引商家进驻。

5）发动住宅户业主投资或参与商业创业城的经营营业与管理。

（2）实现上述目标的具体措施：

1）分别建立商铺业主及住宅业主详细档案，分类提取重点业主档案。

2）发放、投递、短讯、电话通知业主查收细阅〖给柘皋金泰商业城业主公开信〗。

3）同时通知一批由我司控制的重点业主（未来业主代表）召开一次研讨会和成立业主代表会议，筹备召开一次全体业主会议。

4）分别召开“商铺业主全体会议”、“住宅业主全体会议”选举产生“业主代表”。

5）实现全体商铺业主签认〖参加柘皋金泰商业城业主统一经营管理确认书〗

6）分别对“商铺自主经营户”、和“委托商铺租赁经营户”另外签订合作协议。

7）就参与统一经营业业主、二次投资商铺及经营户业主，提供优惠政策支持

8）因二层商场新建楼梯入口改造的相关一层商铺的补救措施（改造后对关联商铺好处：增加商铺人流；坏处：占据临近商铺门口，挡住后面商铺入口）。

9）对因组织集中业主会议所产生的负面问题的警示：

-1、有些业主与物业遗留的问题会借此机会提成；

-2、业主会对物业管理与服务提出更多更高的要求；

-3、少数自由自私自主业主反对“统一管理、免租、征收物管费等”意见的面对。

-4、自主经营商业门类与统一规划有冲突，如何调剂门面问题；

-5、有并铺打通合租经营的相关业主合作协调；

-6、所选业主代表的掌控、协作问题。

-7、我一层商场前临街出售商铺涉及调整问题。

10）商场上面三层住宅，动员投资户出租给我公司，为经营户做仓库和办公用。

 五、    商家经营招商工作

1、  商家目标客户分类：

1）已售商铺业主自主经营户

2）已售住宅投资户（有自主经营能力，也想投资，但苦于货源和委托经营问题）

3）柘皋本地“商品经销专业户、服务项目经营户、本地企业设窗口、投资户”。

4）夏阁镇、苏湾镇、烔炀镇区域“商品经销专业户、服务项目经营户、本地企业设窗口、投资户”。

5）巢湖区域“商品经销专业户、服务项目经营户、本地企业设窗口、投资户”。

6）肥东及周边“商品经销专业户、服务项目经营户、本地企业设窗口、投资户”。

7）合肥区域“商品经销专业户、服务项目经营户、本地企业设窗口、投资户”。

8）上述区域，所涉及商业城经营项目的“货源提供商、服务项目技术提供商”

9）重点是：巢湖地区大学生、农民工、城镇待业青年、失业下岗人员创业开店。

10)大量招聘营业员、业务员、商业及服务业专业技能人才等。

11)公司有兴趣投资职员、相关联亲戚朋友有投资能力，有经营能力的客户。

2、商家进驻经营优惠政策（要点）

1）业主自主经营户免物业管理费和享有公司统一营销推广及营业员、货源提供。

2）租赁经营户免一年房租和免半年物业管理费。

3）租户缴纳五千、一万、一万五千元保证金可享有一年、三年、五年的经营权。

4）大学生和待业青年创业经营，可享有公司一对一营销帮户政策（另案）

5）投资委托经营户可享有公司代理经营投资收益（商品经销或服务的扣点收益）

6）供货商的货源代销可有我司为经营户担保；

7）因由数百个商品及服务门类，规划到行业竞争，铺位就有限，以下客户享有优先进驻权：

-1、品牌商家、企业、专业户、购买产权投资户、

-2、依次登记缴纳保证金金额高低排次获得铺面“优位”、“有限”之进驻权。

-3、商铺产权投资购买户可获得“景观商亭”的购买或经营权；

-4、整个商城招商进驻登记前五十位商户将获得“二层商场外墙”免费广告发布三个月。

-5、通过公开投票评比优胜经营户（根据企业产品、服务特色及门面形象）公司将在各种广告媒体（传单、现场户外广告、电视等）显要位置发布该企业广告。

8）其他优惠政策（因时间关系，正在深入探讨，也需要集思广益）

9）巢湖地区大学生、待业青年、下岗失业人员进驻创业就业享有更多特殊的扶持政策：

-1、享有政府提供的一系列“免税、提供培训经费、小额进货贷款、创业基金贷款”等优惠政策。

-2、公司将派创业方面的专业顾问，一对一的提供“教、帮、扶”服务；

-3、为创业者进货提供担保，并提供优质货源、服务技术；

-4、帮助个人能力差的创业人员组建“合伙创业团队”；孵化创业经营成功；

-5、在柘皋金泰商业（连锁）创业城投资创业人员将特别优待提供并扶持到金泰其他创业城开分店连锁经营，在商铺优位挑选、租金价格上将特别下浮50%以上优惠政策扶持；

-7、金泰将对经营业绩优秀的创业开店者颁发“创业明星奖”，同时金泰将提供创业者后续投资的资金借贷或参股经营；

3、商铺租赁或合作经营政策（待后出台）

4、具体招商措施：

1）公司“招商团队”分别在“夏阁镇、苏湾镇、烔炀镇、柘皋镇、巢湖市、合肥市设立〖柘皋金泰商业城开业招商工作站〗，每个站派驻一个“三人团队”。

2）现场形象工程、道路交叉口引导广告牌、推广宣传资料及展示版要先行出台。

3）创业经营户需要组织培训、货源批发市场和专业服务公司考察；

4）公司组织招聘、培训合格营业员，为委托经营公司和经营商家配备人力资源。

5）考察接洽合肥巢湖各类专业批发市场商户，为经营户准备各类优质低价货源。

6）统一经营合约

7）租赁合同

8）物业管理条例

9）多层次组织召开项目招商会

 六、    商铺销售工作

1、一层、二层商场规划及商铺分割方案、装修方案（另案）

2、商铺分割及分隔出台后编号及产权界定、销售定价

3、景观商亭定位、销售定价

4、商铺销售政策（待后出台）

5、具体招商措施：

-1、目标客户（参照“商家经营招商工作”的目标客户群）

-2、商铺招商楼书（另案）

-3、销售合同

 七、    形象推广工作

1、网站改版（另案）

2、招商推广资料系列（另案）

3、各个招商工作站“【柘皋金泰商业（连锁）创业城】开业招商”系列展示版样本设计、制作（另案）。

4、广泛粘贴对开“【柘皋金泰商业（连锁）创业城】开业海报”设计印刷（另案）。

 5、商业城现场形象工程：

1）街道两旁路灯上挂“广告吊旗”（另案设计）

2）二个门头及周边绿化景观设计制作（另案）

3）“景观商亭”二个样板设计制作设置（另案）

4）商业区内破败屋墙的处理和周边环境的形象改造处理

5）在商业区街道设置休闲座椅（另案）

6）在门口设置商业城导航图一座（另案）

7）在商业城外几个关键交通要道口设置一座（十几平米以上）广告导引牌

 八、    工作目标计划及团队组织建设：

1、  工作目标计划：

1）商业城启动方案决策·工作团队组建培训五天内完成（11月15日前）。

2）商业创业城项目招商政策·系列形象资料展示物料15天内完成（11月25日）

3）柘皋金泰商业创业城招商六个区工作站在11月25日建点、进驻、工作。

4）已购房户业主召集开会、选出业主代表、签订统一经营协议在11月25日前完成。

5）柘皋镇政府配合支持工作在11月20日前有结果并展开现场协调解难工作。

6）11月31日前辐射20公里所有关联柘皋镇的城镇及乡村粘贴海报，家喻户晓

7）商业创业城两个门头及周边环境改造·景观商亭样板·路灯广告吊旗及路口引导牌·二楼商场外墙“户外广告牌”务必在09年12月10日前完工展现（30天）。

8）涉及商业创业城所有改造建设工程项目在2010年12月30日前全部完工（50天）

9）商业创业城二层商场一侧商铺分割装修改造在09年12月30前完工（50天）

10）商业创业城进驻商户在2010年元月10日前完成80%签约并进驻装修（60天）

11）商业创业城商场·商铺所有装修装饰工程必须在2010年元月20日前完工。

12）商业创业城商场·商铺商户进驻经营筹备在2010年元月25日前完成95%以上。

13）商业创业城商场·商铺商户全部在2010年元月31日前上货准备营业完毕。

14）商业创业城计划在2010年元月28日试营业；2月8日正式全面营业。

15）商场商铺2010年元旦前销售及租赁、保证金等总收入底线在1000万以      上；2010年3月1日前目标在5000万以上。

2、  奖惩机制（要点·具体待细化）

1）被选调到【柘皋金泰商业创业城】营销招商团队的职员，将免责以前在其他岗位因未完成任务的员工，不再扣发工资；同时，对有完成任务的员工加入该团队，将在完成本次招商开业任务的，另行晋级工资10%以上。

2）实现春节前“柘皋金泰商业城”80%以上商铺开业将是全面团队成员完成任务的底线目标，除每个员工工资晋级10%——30%以外，将分别给予不同等级的一次性奖金。

3）项目在三个月内，公司实现商铺销售加租赁加保证金等回款总收入达1000万以上将提取2%-%3比例作为团队奖励分红基数，分别给予奖提

4）项目启动至2010年3月，公司实现5000万元以上回款，将提取100万元以上奖金分红。

5）公司将设置【金泰五星金质勋章】奖励政策如下：

1、自我努力训练【五心】素质考核标准：“信心、小心、决心、耐心、野心”

2、业绩指标：（1）参与开发项目期间，销售业绩达到500万，除按照规定给予奖金提成外，公司另行奖颁发一枚5克纯金的【五星金质奖章】，业绩每超过100万，奖章将加一克纯金；达1000万元业绩，将颁发一枚50克重纯金的【五星金质奖章】。

 2、人才选拔工作流程：

1）2009年11月10日下午14：00，公司召开“【柘皋金泰商业（连锁）创业城】营销团队竞争上岗选拔人才大会”。

2）2009年11月20日将在公司酒店召开【金泰集团安徽各类人才招聘选拔推介会】，凡是由我公司员工推介的人选，一经录用，将由公司颁发【引进人才奖】红包。